北京房地产市场分析

预计北京房价将逐步降温，四季度涨幅将放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格可能出现调整。下面小编分享有关的资料信息，来了解看看。

一、2016年前三季度北京市房地产政策盘点

1、契税、营业税优惠政策

2016年2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。

对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。其中，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。另外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

但是，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施二套房优惠政策。

2、营改增细则

2016年3月24日，财政部、国家税务总局发通知称，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。至于二手房市场，过渡期二手房交易“营改增”完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移不会带来税负增加。对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

3、通州区商住型公寓限购政策

2016年5月5日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，针对通州区商务型公寓执行限购政策，暂停向已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出售，新建商业、办公项目也仅能出售给企事业单位或社会组织。

4、全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见

根据京津冀协同发展规划要求，北京有序疏解非首都功能，严控新增建设用地。6月17日，中共北京市市委、北京市人民政府发布《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，提出编制实施城乡建设用地减量五年规划和年度计划，到2020年全市建设用地规模缩减到2800平方公里以内，平原区开发强度控制在45%以内。

5、全国土地利用总体规划纲要调整方案

6月22日《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)调整方案》，对各省市2020年耕地保有量指标作出调整，北京、上海等一线城市及东部发达地区耕地保有量指标大幅下降。耕地指标的减少，蕴含了建设用地指标增长的可能，也给市场以“增大土地供给、平抑房价”的信号。同时，方案提出，要积极推进新型城镇化建设，严格控制超大城市、特大城市用地规模，合理安排大中小城市用地;以农村土地综合整治为抓手，促进农民住宅向集镇、中心村集中。

6、新的土地利用年度计划管理办法

国土资源部发布施行《土地利用年度计划管理办法》。这是《管理办法》自1999年施行，继2004年、2006年之后作出的第三次修订。新修订后的《管理办法》指出，新增建设用地计划指标下达前，各省(区、市)可按不超过上一年度的50%预先安排使用;保障农村居民申请宅基地的合理用地需求;水利设施工程建设区域以外的水面用地，不占用计划指标。

7、930新政首套房首付35%，二套房不少于50%

9月30日，北京市人民政府办公厅转发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确自印发之日起施行限购政策，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，二套房首付比例将不低于50%。

8、国土部：全国将停止别墅类供地 联排低密度项目审批将受控

近日，国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。

二、房地产市场状况

2016年9月北京市房地产平均价格为38784元/平方米，相比于年初30607元/平方米，价格上升了26. 7%;全市成交面积由年初的56.56万平米上升到84.08万平米，需求上升了48.66%;全市房地产供应由57.82万平方米上升到82.08万平方米，供应上升了41.96%;库存由年初的955.79万平方米下降到819.91万平方米，库存下降了16.57%。

1、成交量方面

根据数据显示，2016年前三季度，北京市商品住宅(不含保障性住房)销售套数46250套，同比下降25%，环比下降21%;面积累计达633.92万平方米，同比下降10%，环比下降10%;销售金额累计人民币2191.16亿元，同比上升17%，环比上升9%。2016年前三季度北京市商品住宅(不含保障性住房)销售套数、销售面积和销售额情况分别见图1、图2、图3。

2、成交均价方面

从成交价格来看，北京市2016年前三季度商品住宅(不含保障性住房)成交均价为34409元/平方米，2015年前三季度成交均价为26196元/平方米，同比上升31%。2016年第三季度成交均价为34843元/平方米，第二季度成交均价35818元/平方米，第一季度32566元/平方米，9月份成交价格最高，为38784元/平方米，销售均价大体上呈现上升趋势。

写字楼销售均价方面，2016年前三季度成交均价28388元/平方米，2015年前三季度成交均价25917元/平方米，同比上升10%。

商业销售均价方面，2016年前三季度成交均价为30131元/平方米，2015年上半年成交均价为24532元/平方米，同比上升22.82%。

3、房地产区域市场结构

2016年第三季度，北京市商品住宅(不含保障性住房)东城均价最高，为103644元/平方米，其次为西城区78035元/平方米，西城价格增长最高，第二季度为53054元/平方米，第三季度为78035元/平方米，环比增长47%，其次为通州区，第二季度为27295元/平方米，第三季度为39373元/平方米，环比增长44%。远郊区县中，大兴区价格最高，为45767元/平方米，其次为门头沟34870元/平方米。

4、销售项目排行榜

2016年前三季度，北京普通住宅销售套数TOP10共成交5383套，其中5个项目成交单价低于全市平均价格。密云县龙湖长城源著以754套的销售套数位居首位。

2016年前三个季度，首开股份在北京销售套数、销售面积和销售上都位居首位，东亚新华和首创置业位列其后。

5、企业排行榜

6、二手房商品住宅市场状况

根据数据显示，2016年北京市二手商品住宅第二季度达到销售高峰，销售套数80433套，同比增长65%，环比增长29%;销售面积为701.08万平方米，同比增长70%，环比增长29%;销售均价为42837元/平方米，同比增长22%，环比增长16%;销售金额达3003.2亿元，同比增长106%，环比增长50%。